Registro Nazionale degli Amministratori di Condominio Italiani

Il meeting online organizzato da INIARC, tenutosi il 13 Dicembre 2021 su Zoom, ha confermato la necessità dell’istituzione del Registro Nazionale degli Amministratori di Condominio italiani.

E’ quanto emerso dalle considerazioni e dalle riflessioni dei relatori dell’incontro, il senatore Francesco Urraro, l’on. Paolo Tiramani, l’avv. Giovanni Carini e l’avv. Giampaolo Aprea.

Le proposte di legge presentate dal gruppo Lega sia alla Camera che al Senato prevedono l’istituzione di un Registro su scala nazionale, a cui tutti professionisti che intendono svolgere la professione di Amministratore di Condominio devono iscriversi.

Ma riavvolgiamo il nastro e partiamo dall’origine.

In Italia alcune professioni sono disciplinate e tutelate dall’ordinamento giuridico, altre no.

L’Amministratore di Condominio fa parte delle cd. Professioni non regolamentate di cui alla Legge n. 4 del 4 gennaio 2013, vale a dire quelle professioni che non sono mai state oggetto di tutela da parte dell’ordinamento giuridico.

Tra le professioni non regolamentate rientrano anche il fisioterapista, il podologo, il pedagogista, il fotografo professionista e molti altri… ma scorrendo nell’elenco presente sul sito del MISE (https://www.mise.gov.it/index.php/it/mercato-e-consumatori/professioni-non-organizzate/associazioni-che-rilasciano-attestato-di-qualita) troviamo anche la guida di pesca, la guida canyon (ammesso che in Italia ce ne siano), il toelettatore, il decoratore di torte, il massaggiatore dell’anima ed, infine, anche l’influencer.

Diversamente il nostro ordinamento tutela, a giusta ragione, la professione del giardiniere. Nel luglio 2016, infatti, è stata approvata la legge che tutela enti pubblici e privati cittadini che vogliono assumere un giardiniere per la cura e la manutenzione del verde. E’ stato quindi istituito l’albo dei Giardinieri professionisti.

La legge vieta di recarsi a lavorare sia in case private sia in ditte di giardinaggio (che operano anche nel settore della pubblica amministrazione) se non in possesso di una formazione professionale adeguata. Per iscriversi al suddetto albo è necessario avere una preparazione riconosciuta legalmente, ovvero aver frequentato dei corsi di formazione o scuole apposite che rilascino al termine del ciclo formativo un attestato di qualifica o una certificazione delle competenze apprese.

Fatta questa breve premessa e sul presupposto che tutte le professioni non tutelate dalla Legge siano meritevoli del massimo rispetto, non può certamente disconoscersi che la figura dell’Amministratore di Condominio, in quanto gestore del patrimonio immobiliare italiano complessivamente stimato in 6.000 miliardi di euro, necessiti di tempestiva ed adeguata tutela da parte dell’ordinamento giuridico italiano.

E’ necessario evidenziare che la creazione e regolamentazione degli albi è competenza esclusiva del governo centrale, anche nelle materie di competenza concorrente di Stato e Regioni, restando nella competenza delle Regioni la disciplina di quegli aspetti che presentano uno specifico collegamento con la realtà regionale, come per esempio per l’attività di acconciatore o di estetista, professioni che richiedono il conseguimento di diplomi rilasciati dalle province e l’esercizio di una pratica professionale.

Esistono tra l’altro degli importanti precedenti normativi sull’argomento.
La Regione Lazio, con la Legge Regionale n. 40 del 12 novembre 2002, e la Regione Abruzzo, con la Legge Regionale n. 17 del 19 novembre 2003, hanno legiferato in materia e hanno istituito un “registro regionale degli amministratori di condominio”.

L’art. 2 – punto 7 – della sopracitata legge della Regione Lazio prevede espressamente che “la mancata iscrizione al registro non preclude l’esercizio dell’attività di amministratore di condominio e di immobili”, mentre il punto 8 statuisce che “la scelta di amministratori di condominio e di immobili iscritti al registro costituisce titolo preferenziale per l’accesso a contributi regionali per interventi edilizi”.

E’ stata invece dichiarata illegittima dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 355 del 30.09.2005 l’intera legge regionale abruzzese, ai sensi dell’art. 27 della legge n. 87 dell’11.03.1953.

Secondo la Corte, avendo tali albi una funzione individuatrice delle professioni preclusa alla competenza regionale, esula, dai limiti della competenza legislativa concorrente delle Regioni in materia di professioni, l’istituzione di nuovi e diversi albi rispetto a quelli istituiti dalle leggi statali.

La Corte, in particolare, ha dichiarato costituzionalmente illegittimi gli articoli 2 (commi 2 e 3) e 3 della suddetta legge della Regione Abruzzo nella parte in cui fissano i requisiti per l’iscrizione nel registro regionale degli amministratori di condominio e di immobili.

Passiamo ora ad evidenziare le differenze tra albo, ordine e registro.

La denominazione di ordine professionale viene di solito usata in relazione a quelle professioni per le quali è richiesto un titolo di studio di livello non inferiore alla laurea, oltre ovviamente al superamento del relativo esame di abilitazione.

Per le professioni per le quali è sufficiente un diploma di scuola secondaria superiore, si usa solitamente la denominazione di collegio professionale.

Vi sono però delle eccezioni: basti pensare all’Ordine dei giornalisti, denominato in questo modo nonostante per l’esercizio della professione di giornalista non sia richiesta alcuna laurea; mentre per i notai si parla di Collegio Notarile nonostante sia necessaria la laurea in giurisprudenza per esercitare tale professione.

L’albo, invece, è un registro in cui sono raccolti i dati di tutti i soggetti abilitati ad esercitare una professione regolamentata dalla Legge. Il concetto di “albo” lo acquisiamo dagli antichi romani, che parlavano di album e di tabula dealbata, una tavola di legno ingessata che serviva alla pubblicazione degli atti ufficiali e di altre notizie che si volevano rendere di pubblica ragione.

La legge italiana, per consentire lo svolgimento di determinate attività, impone l’obbligo di iscrizione ad uno specifico albo (ad esempio quando devono tutelarsi la salute e la sicurezza dei cittadini), dopo aver conseguito un determinato titolo di studio.

Gli iscritti ad un albo sono riconosciuti come professionisti che svolgono attività ad elevato contenuto intellettuale e hanno l’obbligo di iscriversi ad apposite casse previdenziali.

Due punti cardine sono i seguenti articoli del codice civile e di quello penale.

L’art. 2229 c.c. prevede che “la legge determina le professioni intellettuali per l’esercizio delle quali è necessaria l’iscrizione in appositi albi o elenchi“, mentre l’art. 348 c.p. punisce genericamente “chiunque abusivamente esercita una professione per la quale è richiesta una speciale abilitazione dello Stato“, prevedendo pene fino da sei mesi a tre anni di reclusione ed una multa da 10.000 a 50.000 euro.

Alcune professioni regolamentate (ad es. notai, avvocati, commercialisti) dispongono di un ordine al quale è demandata la funzione di controllo sull’esercizio dell’attività e che impone ai propri iscritti un codice deontologico.

Esistono, invece, altre professioni – sempre regolamentate (ad es. agenti di assicurazione, promotori finanziari, mediatori civili e commerciali) – che dispongono di un “albo” pur essendo prive di disciplina ordinistica.

La funzione primaria degli ordini professionali è quella di evitare che determinate professioni regolamentate possano essere esercitate da soggetti che non sono in possesso di determinati requisiti.

In base al Decreto del Presidente della Repubblica 7 agosto 2012, n. 137, per professione regolamentata si intende un’attività esercitabile da persone in possesso di determinati requisiti ed iscritte ad un ordine professionale.

In ogni caso, per garantire la qualità della prestazione, tutti gli albi, i collegi e gli ordini prevedono l’obbligo per i propri iscritti di aggiornarsi seguendo corsi di formazione ed acquisendo crediti formativi, ma anche di sottoscrivere una polizza assicurativa per gli eventuali danni che potrebbero essere causati durante l’esercizio dell’attività.

Le professioni non regolamentate, invece, ricomprendono quelle professioni non organizzate in ordini nonché tutte le categorie per le quali non è previsto l’obbligo di iscrizione ad un albo.

Tornando alla disamina della professione oggetto del presente articolo, ricordiamo che – secondo il rapporto 2019 «Gli immobili in Italia» curato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze e dall’Agenzia delle Entrate – il patrimonio immobiliare è composto da oltre 63 milioni di unità immobiliari, di cui oltre 34 milioni (il 54%) sono abitazioni. Si stima, inoltre, che i fabbricati costituiti in Condominio siano oltre un 1.200.000, mentre, secondo una ricerca della Confederazione europea delle professioni immobiliari (CEPI), il numero degli Amministratori è pari a circa 300.000.

Per quanto riguarda, invece, la distribuzione della proprietà immobiliare, la settima edizione del rapporto «Gli immobili in Italia» curato dall’Agenzia delle Entrate e dal Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia e delle Finanze, in collaborazione con la Società generale d’informatica S.p.A. (Sogei), sostiene che il 75,2 per cento delle famiglie, tre su quattro, risiede in una casa di proprietà.

I dati appena esposti confermano la tendenza, ampiamente diffusa in Italia, non solo all’acquisto della prima casa, ma anche ad ulteriori investimenti immobiliari, laddove le condizioni economiche familiari lo consentano.

Da ciò consegue l’ineludibile esigenza che la gestione del Condominio sia affidata ad un professionista serio e competente.

Si ritiene pertanto che la professionalità dell’Amministratore debba necessariamente scaturire sia dal possesso di specifici requisiti (tra i quali l’iscrizione ad apposito albo o registro), ma anche dal costante aggiornamento attraverso la partecipazione a corsi professionali organizzati e gestiti da associazioni, organismi ed enti autorizzati che, al termine degli stessi, rilascino idonei attestati di partecipazione e superamento dei relativi esami.