Contratti di locazione condominiali e cedolare secca

È ricorrente che il Condominio sia proprietario di un’unità immobiliare destinata ad abitazione del portiere.

Conclusosi il contratto di lavoro con il dipendente, l’appartamento torna nella disponibilità del Condominio, che, con apposita delibera, può conferirlo in locazione a terzi.

La normativa di riferimento in tema di locazione è costituita dalla Legge n. 392 del 27 luglio 1978 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) e dalla n. 431 del 9 dicembre 1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo).

Prima dell’entrata in vigore del Decreto legislativo n. 24 del 14 marzo 2011 (che ha introdotto il regime di cedolare secca), i proventi di una locazione erano assoggettati al solo regime naturale di imposizione (o regime ordinario), che prevedeva la tassazione su base IRPEF.

Il sopracitato decreto legislativo, invece, ha previsto un sistema alternativo, facoltativo ed agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative, che si applica anche alle pertinenze dell’abitazione locate con essa.

Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Con la circolare n. 26 del 1 giugno 2011 l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che la possibilità di optare per il regime facoltativo di imposizione (cedolare secca) è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni.

Il regime si applica in relazione ad immobili ad uso abitativo, censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A/10) o per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa, locati per finalità abitative, e relative pertinenze.

L’opzione esercitata dal locatore comporta effetti anche nei confronti del conduttore, che non è più tenuto, per il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione concluso.

Inoltre è stato chiarito che per l’applicazione della cedolare secca occorre tenere in considerazione anche l’attività del conduttore, poiché sono esclusi i contratti conclusi con conduttori che svolgono attività di impresa o di lavoro autonomo, anche se gli immobili vengono utilizzati dal locatario per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti. Sono, invece, compresi nell’ambito applicativo della cedolare secca i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto la destinazione degli immobili a finalità abitative.

Una successiva circolare dell’AdE, la n. 12/E del 8 aprile 2016, ha confermato le suddette condizioni per accedere alla cedolare secca.

Pertanto alle locazioni condominiali (con tale locuzione si intendono quei contratti di locazione sottoscritti da un Condominio come parte locatrice o conduttrice) tale regime non era applicabile.

Ma con la risposta n. 790 del 24 novembre 2021 l’Agenzia delle Entrate ha fornito un’importante indicazione sul punto. Difatti, in riscontro ad un’istanza di interpello pervenuta, l’Agenzia ha chiarito che il locatore persona fisica, nel presupposto che non eserciti attività di impresa, di arti e professioni, può optare per il regime della cedolare secca, mediante presentazione del modello RLI entro il termine di trenta giorni dalla data del subentro al contratto di locazione in essere.

Si ritiene fondamentale evidenziare che nel caso in esame va considerato che il conduttore dell’immobile è un Condominio (che non esercita attività di impresa, o di arti e professioni), e che l’immobile oggetto di locazione è “destinato al custode del Condominio … il quale lo utilizza per abitazione principale propria e del di lui nucleo familiare”.

Come ben sappiamo il Condominio rappresenta una particolare forma di comunione in cui coesistono la proprietà individuale dei singoli condòmini con una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il singolo condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al pagamento delle spese per la loro conservazione, ed è sempre tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà.

In considerazione di quanto sopra, l’Agenzia ritiene che l’istante, locatore persona fisica, nel presupposto che non agisca nell’esercizio di un’attività di impresa, di arti e professioni, possa optare per il regime della cedolare secca.

Inoltre, conclude l’Agenzia, poiché il trasferimento per atto tra vivi della proprietà di un immobile locato comporta il subentro nella titolarità del contratto di locazione senza risoluzione dello stesso, non sussiste alcun obbligo di stipulare un nuovo contratto e, quindi, l’istante può optare per la cedolare secca mediante presentazione del modello RLI entro l’ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla data del subentro.

Il presente articolo non costituisce parere vincolante ma è elaborato sulla base di norme vigenti e pertanto deve intendersi quale un contributo di mero indirizzo per gli operatori del settore a ciò interessati.